Lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm tại Mỹ vừa chạm mốc 6,55% trong tuần kết thúc ngày 20/5/2025, theo số liệu từ Freddie Mac. Đây là mức cao nhất kể từ tháng 8/2024, đánh dấu tuần tăng thứ hai liên tiếp. Nguyên nhân trực tiếp được xác định đến từ đợt bán tháo trái phiếu kho bạc Mỹ, khi thị trường phản ứng mạnh trước thông tin Thỏa thuận hòa bình Mỹ-Iran đổ vỡ. Sự kiện này đã làm sống lại nỗi lo về lạm phát do năng lượng, buộc các nhà đầu tư phải định giá lại toàn bộ lộ trình lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Fed).
Căng thẳng Trung Đông – chất xúc tác bất ngờ Báo cáo của Freddie Mac cho thấy lãi suất thế chấp tăng từ 6,49% của tuần trước lên 6,55% hiện tại, bất chấp những kỳ vọng trước đó rằng Fed có thể bắt đầu hạ lãi suất vào nửa cuối năm 2025. Lý do nằm ở lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm – tài sản tham chiếu chính cho thị trường thế chấp – đã tăng vọt sau khi xung đột Israel-Hamas leo thang và đàm phán hòa bình với Iran sụp đổ. Giới phân tích cho rằng một cuộc chiến năng lượng mới ở Trung Đông sẽ đẩy giá dầu thô lên cao, từ đó kích hoạt hiệu ứng domino: chi phí vận tải, nguyên liệu đầu vào tăng, và cuối cùng là lạm phát tiêu dùng quay trở lại. Điều này khiến thị trường nhanh chóng từ bỏ kịch bản “hạ cánh mềm” và chuyển sang định giá cho môi trường “Higher for Longer” (lãi suất cao trong thời gian dài hơn).
Tác động kép lên nền kinh tế Mỹ Lãi suất thế chấp tăng không đơn thuần là câu chuyện tài chính. Nó là cú đánh trực diện vào thị trường nhà ở – một trong những động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế Mỹ. Với mức 6,55%, chi phí vay mua nhà hàng tháng của một gia đình trung bình đã tăng thêm hàng trăm USD so với thời điểm lãi suất chạm đáy năm 2024. Điều này sẽ ngay lập tức làm giảm nhu cầu mua nhà, đẩy lượng tồn kho tăng lên và gây áp lực giảm giá bất động sản. Hiệu ứng “giàu có âm” (negative wealth effect) từ việc giá nhà đi xuống sẽ kéo theo sự sụt giảm trong chi tiêu tiêu dùng, vốn chiếm khoảng 70% GDP Mỹ. Bên cạnh đó, ngành xây dựng và các dịch vụ liên quan đến bất động sản (môi giới, tài chính thế chấp) sẽ chứng kiến làn sóng sa thải, làm trầm trọng thêm những dấu hiệu yếu kém trên thị trường lao động.
Fed đối mặt với bài toán khó Cục Dự trữ Liên bang đang rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Một mặt, lạm phát lõi vẫn còn dai dẳng, và cú sốc năng lượng từ Trung Đông có thể khiến chỉ số CPI tháng 6 và tháng 7 bất ngờ tăng trở lại. Mặt khác, việc duy trì lãi suất cao sẽ tiếp tục siết chặt thị trường nhà đất và làm chậm đà phục hồi kinh tế. Các thị trường đang giảm dần kỳ vọng về việc Fed sẽ cắt giảm lãi suất trong năm 2025, thậm chí đặt cược vào khả năng chỉ có một lần giảm hoặc không giảm. Áp lực lên Chủ tịch Jerome Powell sẽ rất lớn trong các bài phát biểu sắp tới: nếu ông cứng rắn với lạm phát, lãi suất thế chấp có thể còn leo thang; nếu ông mềm mỏng, thị trường có thể hiểu là Fed lo ngại suy thoái và bán tháo tài sản.
Hệ lụy toàn cầu Sự kiện này cũng tạo ra hiệu ứng lan tỏa ra toàn cầu. Đồng USD mạnh lên nhờ lợi suất trái phiếu Mỹ hấp dẫn và tâm lý trú ẩn an toàn, gây sức ép lên các đồng tiền của thị trường mới nổi. Các nước nhập khẩu năng lượng như Ấn Độ, Thổ Nhĩ Kỳ sẽ hứng chịu cả “cú đúp”: giá dầu tăng và đồng nội tệ mất giá, làm gia tăng nguy cơ khủng hoảng cán cân thanh toán. Đồng thời, kênh đầu tư vốn toàn cầu có xu hướng chảy mạnh vào Mỹ, bỏ lại các nền kinh tế đang phát triển trong cảnh thiếu hụt thanh khoản trầm trọng.
Nhìn về phía trước: Cơ hội và rủi ro Trong bối cảnh này, nhà đầu tư cần chuẩn bị cho kịch bản biến động mạnh trên thị trường chứng khoán. Các nhóm ngành năng lượng (dầu khí) và quốc phòng được hưởng lợi rõ rệt. Ngược lại, cổ phiếu bất động sản, tiêu dùng không thiết yếu và các công ty công nghệ vốn hóa lớn với định giá cao sẽ chịu áp lực điều chỉnh. Trái phiếu chính phủ Mỹ tiếp tục xu hướng giảm giá, trong khi vàng – như một kênh trú ẩn và phòng vệ lạm phát – có thể thu hút dòng tiền mới. Đối với người mua nhà, đây là thời điểm khó khăn: lãi suất thế chấp cao chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, và nếu căng thẳng Trung Đông kéo dài, mức 7% hoàn toàn có thể xảy ra trong quý III/2025.
Cuộc khủng hoảng lần này một lần nữa cho thấy các thị trường tài chính không thể tách rời khỏi địa chính trị. Một thỏa thuận hòa bình đổ vỡ ở Trung Đông đã kéo theo hàng loạt biến động từ lãi suất thế chấp đến kỳ vọng lạm phát, từ bảng cân đối tài sản của các hộ gia đình Mỹ đến dòng vốn đầu tư toàn cầu. Câu hỏi đặt ra cho Fed không chỉ là chống lạm phát hay thúc đẩy tăng trưởng, mà còn là làm sao để giữ vững niềm tin của thị trường trong một thế giới ngày càng bất ổn.